경매란 무엇일까요?
사전적 의미로는 ’권리자의 신청에 따라 법원 또는 집행관이 동산이나,
부동산을 구두의 방법으로 파는 일‘ 이라고 되어 있습니다.
예전에는 구두로 호가를 부르며, 경매하는 호가 경매였지만,
현재는 기일, 기간 두 가지 방법으로 입찰경쟁이 이루어지고 있습니다.
쉽게 이야기하자면, 개인 vs 개인 중개의 역할을 하는 것은 공인중개사이고, 근저당권, 가압류 등 권리 분쟁으로 인한 중개의 어려움이 되는 물건의 경우는 국가에서 중개 역할을 하는 것이 경매입니다.
모든 투자는 마인드 정립부터 시작
투자에 있어서 마인드는 전쟁을 나서는 사람에게 단단한 갑옷이라고 생각합니다. 갑옷을 단단히 입으려면 좋은 갑옷을 입어야 하지 않을까요?
“경매 못사는 사람 등 꼴 빼 먹는 짓 아닌가요?”
위 문장을 여러분이 같은 생각을 하며 경매 공부를 하거나, 경매 도서 혹은 전자책을 보는 사람은 없다고 생각합니다.
그 이유는 부정적 생각에 사로잡혀 있다면, 경매 투자를 하지 못할 테니까요.
경매는 위에 설명했듯이 개인이 가압류, 압류, 근저당으로 설정으로
일반 부동산에서 중개하기 어려운 물건을 나라에서 중개하는 것입니다.
경매가 없다면, 경제는 마비가 되고 말 겁니다.
부정적인 시각으로 지금 공부를 시작하는 분은 경매 투자를 하지 않는 것이 더 이득이라고 생각하고, 마인드 변화 후 투자를 해야 합니다.
그 이유는 긍정적으로 해도 잘 안 되는 투자인데 부정적인 생각을 하는, 투자로는 좋은 결과가 나지 않는 투자가 될 거라고 생각해서 입니다.
경매 투자 제일 중요한 덕목
제가 경매하면서, 제일 중요한 덕목은 저의 경우 ’꾸준함‘ 입니다.
물건을 하나 낙찰받았다고, 반대로 낙찰이 되지 않는다고 포기하고, 쉬어가다 보면, 원래의 나의 모습으로 돌아가 경매와는 멀어질 것이 자명하기 때문입니다. 저의 실제 경험에서 우러나오는 이야기입니다.
또한, 꾸준함도 중요하지만 투자를 지속해서 할 수 있는 마인드 공부도 병행한다면, 역량에 따라 다르겠지만 누구라도 경매로 수익이 돌아옵니다.
마지막으로 한 문장으로 정리를 해겠습니다.
경매는 긍정 Mind와 상생 관계입니다.
긍정적 Mind 장착 + 꾸준함이 있다면 수익은 자동
부정적 Mind 장착 + 꾸준함이 없다면 손해 안 난다면 다행
경매의 장점
경매의 장점에는 여러 가지가 있습니다. 그중에서 몇 가지를 꼽자면,
시세조사 후 현재 시세보다 싸게 매입할 수 있습니다. 즉 본인이 원하는 금액으로 입찰을 해서 낙찰을 받으면 되지만, 터무니없는 가격으로 입찰을 하게 된다면 낙찰과는 멀어지게 됩니다.
그리고 지렛대(대출) 활용도가 높습니다. 경매는 경락잔금 대출로 이야기합니다. 주택의 경우 70~80%, 상가의 경우는 80%까지도 가능합니다. 상황에 따라 개인의 신용에 따라 달라질 수 있습니다. (입찰 전 대출 확인 필수입니다.)
또한, 법원에서 중개를 해주는 물건이라 안전하게 소유권 이전이 가능합니다.
마지막으로 안전 마진을 가질 수 있습니다. 위에 말한 시세보다 싸게 매입을 하는 것과, 일맥상통한 말인데, 현재 시세보다 싸게 매입을 했다는 이야기는 지금 당장 팔아도 수익이 나지만, 전세 혹은 월세로 2년 후 매도 시 하락이 온다고 해도 당시 공인중개사를 통한 거래한 사람보다는 싸게 매입을 하였기 때문에, 매도 시 적정선에서 방어가 됩니다.
경매로 싸게 낙찰을 받지 않는다면 경매를 할 이유가 없지 않을까요?
경매의 단점
경매의 단점을 이야기해 보자면, 조금의 노력이 필요합니다. 조금의 권리관계에 관한 공부를 해야하고, 시세 조사를 철저히 해야 합니다.
“Freedom is not free 대가 없는 자유는 없다.”
그리고, 모든 물건이 그런 것은 아니지만 경매 매각 물건의 경우는 주택(아파트, 빌라등) 내부 확인을 하기가 어렵습니다. 집주인, 세입자에게 이야기하기 어려울 뿐만 아니라, 집을 보여주기를 꺼리기 때문입니다.
마지막으로 낙찰을 받고 해당 물건의 명도를 진행해야 한다는 점입니다.
하지만 경매에는 인도명령 제도 즉, 대항력이 없는 점유자를 내보낼 힘을 낙찰자에게 주어서 걱정할 것 없습니다. (점유자 : 매각물건의 거주 중인 사람)
대화로 좋은 방향으로 서로 협상을 하면, 90%는 강제 집행까지 가지 않고, 좋게 해결을 할 수 있습니다.