부동산 등기부 등본 보는 법
등기부 등본 보는 방법 시작에 앞서, 유튜브에서 영상으로 한 번 더 보는 것을 추천해 드립니다.
등기부를 보는 이유는 이 물건에 어떤 하자(가처분,선순위권자 등)가 있는지를 확인하기 위해서 입니다. 즉 경매 입찰하기 전 권리관계에서 꼭 필요한 부분이라고 생각하시면 됩니다.
공인중개사를 통해서 매매, 매도할 경우 부동산에서 확인 후, 설명을 해주기에 알 필요가 없다고 생각하시는 분들이 많지만, 적은 돈이 아닌 몇천 혹은 몇억이 투입되는데, 무슨 문제가 있는지 없는지를 본인이 판단할 수 있어야 한다고 생각합니다. 극단적인 이야기로 부동산에서 서류로 이상 없다고 했는데 문제가 발생 되어도, 배상을 해주지 않습니다.
소중한 여러분 자산을 지키기 위한 기본기인 등기부 보는 법 시작하겠습니다.
부동산 등기부는 부동산에 관한 권리 관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적 장부입니다. 사람으로 치면 초본으로 생각하면 되겠습니다. 즉 등기부등본은 대상 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리설정이 되어있는지 확인하는 용도이고, 본인이 특정인에게 가압류를 설정하고 싶다면, 누구나 이 물건은 내가 가압류를 걸었다고 알려주기 위한 공시 방법입니다. 부동산 등기부는 토지등기부와 건물등기부가 있고, 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다. 각자 제 역할이 있는 구분입니다.
1동 건물의 표시에 대한 표제부
집합건물 1동 건물의 표시에요. 등기한 순서, 접수날짜, 구조, 층수 등이 표시되는 칸입니다.
대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부
집합건물이 속한 토지 즉, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시이고, 소재지 지번, 지목, 면적 등이 나옵니다.
전유부분의 건물 표시
집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시입니다. 아파트로 예를 들면 한 호수에 대한 표시라고 보시면 됩니다.
대지권의 표시
집합건물이 속한 대지 중 해당 물건의 전유 세대(호수) 지분에 해당하는 토지에 대한 표시이고, 아파트 전체의 토지 중에 개인별로 토지를 나눌 수 없기에, 전체 아파트 토지에 대해서 지분으로 나누어 집니다.
등기부 등본의 [갑구] 내용
갑구에는 소유권과 관계있는 사항이 기록되어 있습니다. 순위번호, 등기목적, 접수일 등기를 한 이유 권리자 등이 나오고, 단독은 소유자, 공동은 공유자로 표기됩니다. 그리고 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매개시결정 등기가 있다면 소유권에 대한 분쟁이 있을 수 있으니, 꼭 확인해야 합니다.
등기부 등본의 [을구] 내용
을구에는 소유권 이외 권리, 즉, 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 소유권 이외의 권리가 표기됩니다.참고할 사항은 을구에 근저당권이 1억2000만원 설정되어 있다면, 이것은 대략 1억 정도의 대출을 했다고 보면 됩니다. 그 이유는 은행 채권 최고액은 원금 외 이자에 대한 손해를 보지 않기 위해서 통상 실제 채권액(대출액) 120~130%를 설정하기 때문입니다.
등기부등본의 핵심 꿀팁
등기부등본의 핵심은 매도자의 사정을 알 수 있는 단서가 되고 유추를 할 수가 있습니다. 만약 일반 매매로 예를 들어본다면, 부동산에서 급매가 있는지 확인을 해봅니다. 해당 부동산에서 알지 못한다면, 우선 등기부등본을 1부 출력해서, 매도자가 현재 자금 상황이 여의찮아 급하게 매도하는 상황이라면 협상 테이블에 있어서 더 유리한 자리에서 협상을 진행할 수 있습니다.
매수자인 사람은 급할 게 없겠지만 매도자의 입장은 아닌 상황인 걸 간단히 등기부등본만으로 알 수가 있으니까 말입니다. 이렇게 등기부등본으로 여러 상황을 유추고 볼 수 있습니다. 가령 경매를 예로 든다면 해당 부동산의 경매 대상자 즉, 채무자가 해당 부동산을 언제 매매했는지, 가격은 얼마에 매매했는지 확인 후 수리가 어느 정도 되었을지도 유추가 가능합니다.
등기부등본은 단순히 소유권, 소유권 이외의 권리를 보기 위한 것도 있지만, 추가적인 상황도 알 수 있는 좋은 문서입니다. 해당 서류를 출력하는데 약 700원의 비용이 소요됩니다. 마음에 들거나, 궁금한 물건이 있다면 700원을 투자해 작게는 몇백만원 크게는 몇천만원의 협상을 할 수 있습니다.
